_02.jpg)
De woningmarkt piept en kraakt. Starters die op zoek zijn naar hun eerste koopwoning moeten opboksen tegen beleggers die woningen opkopen om ze vervolgens te verhuren. Ook mensen met een middeninkomen merken dat een eigen huis steeds verder buiten bereik raakt. Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten het opkopen van woningen door beleggers beperken door gebruik te maken van opkoopbescherming.
Wat is opkoopbescherming? Opkoopbescherming maakt het mogelijk dat gemeenten in bepaalde wijken of buurten bepalen dat nieuw gekochte woningen niet direct mogen worden verhuurd. De bedoeling is simpel: woningen moeten beschikbaar blijven voor mensen die er zélf in willen wonen, niet voor beleggers die ze als investering gebruiken. Op die manier krijgen starters en doorstromers meer kans op een betaalbaar huis.
In de huisvestingsverordening kunnen gemeenten vastleggen in welke gebieden en voor welke categorieën woningen de opkoopbescherming geldt. Wie een woning koopt in zo’n gebied mag die woning zonder vergunning daartoe de eerste 4 jaar niet verhuren.
Mag de gemeente zomaar opkoopbescherming invoeren?
Opkoopbescherming mag niet willekeurig worden ingezet. Er moet sprake zijn van een bepaalde schaarste aan betaalbare koopwoningen, waardoor oneerlijke of onevenwichtige situaties ontstaan. Denk aan wijken waar woningen structureel worden opgekocht door beleggers, waardoor starters nauwelijks meer aan bod komen. Ook het waarborgen van de leefbaarheid kan een reden zijn. De kwaliteit van een buurt kan onder druk komen te staan als er (overmatig) sprake is van verhuur, overlast of verloedering door vluchtige bewoning.
Bovendien mag opkoopbescherming alleen worden ingevoerd voor woningen in het laag- en middensegment, afhankelijk van de lokale woningprijzen. Als voorbeeld; in de gemeente Maastricht ligt de grens voor opkopbescherming in 2025 op € 402.000 WOZ-waarde. De gemeente moet een besluit tot het vaststellen van opkoopbescherming dus goed onderbouwen. Dat geldt ook voor het afwijzen van een vergunning om tóch te mogen verhuren.
In sommige gevallen is het mogelijk een uitzondering op de opkoopbescherming te maken, bijvoorbeeld bij verhuur aan een familielid of als er sprake is van tijdelijke verhuur bij afwezigheid van de eigenaar. De eigenaar moet in dit geval een verhuurvergunning aanvragen.
In geval van nieuwbouw geldt een vergelijkbare regeling, de zogenaamde zelfbewoningsplicht. Er zijn juridisch wel belangrijke verschillen tussen beiden. De zelfbewoningsplicht wordt geregeld via contractuele verplichtingen die per project tussen de betrokken partijen en de gemeente worden aangegaan, terwijl de opkoopbescherming via gemeentelijke wetgeving wordt vastgelegd en dus algemeen verbindend is. Ook is de duur van de zelfbewoningsplicht niet standaard 4 jaar, maar afhankelijk van wat wordt overeengekomen per project.
De opkoopbescherming is dus een belangrijk middel om starters een betere kans te geven hun intrede te doen op de koopmarkt. Ook kan het worden ingezet als middel ter verbetering van de leefbaarheid. We moeten er mijns inziens echter ook voor waken om de beleggers, en hun huurders, te demoniseren. Ook huurders verdienen een eerlijke kans op de woningmarkt welke kans zonder de beleggers in de particuliere sector nagenoeg onmogelijk wordt. In verschillende gemeenten, waaronder Maastricht, werd ervoor gekozen werd de opkoopbescherming voor de gehele gemeente in te zetten. De krapte op de woningmarkt treft beide doelgroepen en het lijkt me zaak de belangen van beiden evenredig te bewaken. Uit de nog schaarse jurisprudentie lijkt in ieder geval af te leiden dat het belang van een belegger/ huurder niet zo snel zal opwegen tegen het algemeen belang van gemeenten.
Vragen over opkoopbescherming of het aanvragen van een verhuurvergunning? Klik hier om contact op te nemen!
