De gevolgen van het coronavirus doen zich (helaas) al overal voelen. Zo zijn de horecazaken al enige tijd gesloten en hebben daarna ook kappers, schoonheidsspecialisten en andere beroepsbeoefenaars waarbij contact onvermijdelijk is hun zaak al moeten sluiten. Andere bedrijven, bijvoorbeeld winkels, hebben ervoor gekozen om hun zaak te sluiten of draaien op halve kracht.
Het gevolg laat zich raden: uw omzet daalt aanzienlijk. De (vaste) kosten, waaronder uw huur, lopen echter gewoon door. Het gevolg hiervan is dat er liquiditeitsproblemen kunnen ontstaan en u uw huur niet langer kan betalen. Wat kunt u als huurder of verhuurder doen in een dergelijke situatie?
Uitgangspunt is en blijft de huurovereenkomst
Het uitgangspunt is dat de gemaakte afspraken beide partijen binden. Dit betekent dat zowel huurder als verhuurder gebonden zijn aan de huurovereenkomst en de daarin gemaakte afspraken dienen na te komen. DIt heeft tot gevolg dat u als huurder uw huur in beginsel dan ook gewoon dient te betalen. Op dit uitgangspunt zijn wellicht een aantal uitzonderingen. Met nadruk op wellicht omdat er nog geen specifieke rechtspraak is omtrent een vergelijkbare casus.
Een beroep doen op overmacht
Kan het coronavirus een beroep op overmacht rechtvaardigen? Meer in het bijzonder: kunt u een beroep doen op overmacht ten aanzien van de verplichting tot betaling van de huur?
De heersende gedachte is dat het niet kunnen betalen van een huur in principel geen beroep op overmacht rechtvaardigt. Er gaan nu echter wel wat geluiden op dat dit wellicht verandert gelet op het uitzonderlijke karakter van het coronavirus en de gevolgen daarvan.
Denk bijvoorbeeld aan ondernemers die op grond van overheidsmaatregelen verplicht hun horecazaak of andere onderneming hebben moeten sluiten. Als gevolg hiervan kunnen zij de huur niet meer betalen. U zou kunnen stellen dat dit overmacht oplevert omdat de voornoemde maatregelen niet verweten kunnen worden aan de huurder (maar van de andere kan natuurlijk ook niet aan de verhuurder) en dat dit een beroep op overmacht kan rechtvaardigen.
Of dit ook wellicht het geval is wanneer u er zelf voor kiest om uw onderneming te sluiten, zonder dat u daartoe verplicht bent, ligt minder voor de hand. Er kunnen echter omstandigheden zijn die ook dan een beroep op overmacht mogelijk maken.
Onvoorziene omstandigheden
Een beroep op onvoorziene omstandigheden lijkt meer kansen te bieden. Op grond van artikel 6:258 BW kut u de rechter vragen een overeenkomst te wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden. De rechter kan dat doen wanneer er sprake is van onvoorziene omstandigheden die van zodanige aard zijn dat het ongewijzigd in stand laten van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is ten aanzien van de desbetreffende partij.
Uit de praktijk blijkt dat rechters in het verleden niet snel een beroep op onvoorziene omstandigheden hebben gehonoreerd. Dit omdat heel veel zaken die zich kunnen voordoen doorgaans simpelweg tot het ondernemingsrisico van de huurder behoren.
De coronacrisis zou echter mogelijkerwijs wel als een dergelijke onvoorziene omstandigheid gezien kunnen worden. Het betreft namelijk een crisis als gevolg van een omstandigheid die huurder en verhuurder niet voorzien hebben, waarvan de gevolgen ernstig zijn en waarvan geen van beide partijen enig verwijt treft.
Daarbij dient wel rekening gehouden te worden met het feit dat artikel 6:258 BW een artikel betreft waarbij de redelijkheid en billijkheid een belangrijke rol spelen. Dit gegeven is relevant omdat iedereen (dus ook de verhuurder) overvallen wordt door de crisis en daardoor ook geraakt wordt wanneer de huurprijs niet meer geldt. Verder is van belang dat de crisis niet aan de huurder, maar ook niet aan de verhuurder te wijten is.
Het is onder die omstandigheden dan ook niet redelijk om middels artikel 6:258 BW de risico’s enkel voor rekening en risico van één partij te brengen. Het ligt meer voor de hand om deze te delen. In het algemeen wordt ook wel aangenomen dat er een heronderhandelingsplicht zou voortvloeien uit de coronacrisis, waarbij huurder en verhuurder in beginsel het nadeel dat voortvloeit uit de crisis gelijkelijk dienen te delen.
Een oplossing die middels artikel 6:258 BW gerealiseerd kan worden is een opschorting van de huur. De huur hoeft niet direct betaald te worden, maar dient later alsnog betaald te worden. Andere mogelijkheden zijn een tijdelijke verlaging van de huurprijs of een vrijstelling van voorschotten op servicekosten, etc.
Aanspraken maken op gebrek
Wanneer er sprake is van een gebrek aan het gehuurde dan kunt u als huurder onder omstandigheden een beroep doen op een vermindering van de huurprijs vanwege dat gebrek (artikel 7:204 BW).
Op grond van artikel 7:204 BW is er sprake van een gebrek als er sprake is van een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan u toe te rekenen omstandigheid, waardoor de verhuurder niet het genot kan verschaffen dat u van het gehuurde mocht verwachten.
U zou kunnen stellen dat wanneer u uw onderneming verplicht dient te sluiten op grond van een overheidsmaatregel er sprake is van een gebrek. Hiervoor is wel vereist dat het gebrek niet volgens de in het verkeer geldende opvattingen voor uw rekening komt. Over het antwoord op deze vraag kan gediscussieerd worden. Wanneer er echter sprake is van een gebrek kan er aanspraak gemaakt worden op huurprijsverlaging. Wanneer er sprake is van een “vrijwillige sluiting” is de kans dat er sprake is van een gebrek veel minder groot.
Wat heeft u met elkaar afgesproken?
Uiteraard is het ook steeds van belang om te bekijken wat u met de verhuurder heeft afgesproken. De contractuele afspraken kunnen namelijk van invloed zijn op de mogelijkheden die de huurder en verhuurder hebben. Overigens geldt dat deze contractuele afspraken niet steeds heilig hoeven te zijn. Een beroep op een bepaalde contractuele bepaling kan een partij namelijk ontzegd worden wanneer een beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Ga samen met elkaar om tafel
Voordat u direct de juridische weg inslaat doet u er verstandig aan om in overleg te treden met de verhuurder en samen te kijken of er een oplossing bereikt kan worden. Huurder en verhuurder hebben daarbij ook een wederzijds belang. Immers, indien uw onderneming als gevolg van de coronacrisis failliet gaat, dan ontvangt de verhuurder ook geen huur meer.
Anderzijds geldt dat de verhuurder ook aan zijn verplichtingen moet kunnen voldoen. Samen zult u daarom oog hebben voor de wederzijds betrokken belangen en bekijken of u een oplossing kunt bereiken die daaraan recht doet. Lukt dat niet, dan kunnen de hiervoor genoemde juridische grondslagen soelaas bieden.
Als ondernemer heeft u ongetwijfeld vragen welke juridische gevolgen de coronacrisis heeft voor u, uw bedrijf én medewerkers. Leg uw vraag gerust aan ons voor. Met onze speciale coronadesk bieden wij u een gratis helpende hand.
