Je hebt net een nieuwe woning gekocht en dan blijkt er plotseling een lekkage in de riolering te zijn of, erger nog, schade aan de fundering. De boosdoener? Een plant: de Japanse Duizendknoop.
De Japanse Duizendknoop is niet zomaar een plant. Deze woekerende exoot staat bekend om zijn krachtige wortelstelsel dat funderingen, leidingen en rioleringen kan beschadigen. Wanneer de plant opduikt bij een woning, kan dit aanzienlijke schade veroorzaken én de waarde van de woning beïnvloeden. Niets voor niets dat er in de rechtspraak een hoop gevallen bekend zijn waarin de koper van een woning (met wisselend succes) de verkoper aansprakelijk stelt voor de schade die de koper leidt door de aanwezigheid van de plant en de kosten die hij moet maken om de plant te verwijderen.
De discussie over aansprakelijkheid en schadevergoeding ontstaat doorgaans wanneer de koper pas ná koop van de woning de aanwezigheid van de Japanse Duizendknoop constateert. Vaak wordt er dan gesproken van een verborgen gebrek en het schenden van de mededelingsplicht door de verkoper.
Maar wat zijn jouw rechten als koper nu? Kun je de schade op de verkoper van de woning verhalen?
Non-conformiteit
Een woning moet voldoen aan de koopovereenkomst. Met andere woorden: je moet geleverd krijgen, wat je hebt gekocht. Dit betekent dat de woning de eigenschappen moet hebben die de koper mocht verwachten. De vraag welke eigenschappen de koper mocht verwachten, wordt ingevuld door de aard van de woning (denk aan het verschil tussen een kluswoning en nieuwbouw) en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan.
Verplichtingen koper en verkoper
De verkoper heeft dus een mededelingsplicht. Die plicht houdt in dat de verkoper alle informatie aan de koper verstrekt, waarvan hij weet of behoort te weten dat die voor de koper van belang zijn bij de aankoop van de woning. De wijze waarop de verkoper informatie over de woning kan verstrekken is heel breed: dit kan mondeling tijdens de bezichtiging, in de brochure van de makelaar, bij de vragenlijst bij de koopovereenkomst, maar ook per WhatsApp.
Dat betekent echter niet dat jij als koper achterover kunt leunen. Op jou rust een onderzoeksplicht. Twijfel je vóór aankoop -of had je moeten twijfelen- dan had je de verkoper vragen moeten stellen of zelfs een (bouwkundig) onderzoek moeten laten uitvoeren. Het goede nieuws is dat de mededelingsplicht van de verkoper meestal boven de onderzoeksplicht van de koper gaat.
Normaal gebruik van de woning
Overigens kan de verkoper niet door de enkele aanwezigheid van de Japanse duizendknoop aansprakelijk gesteld worden. De koper kan de verkopende partij enkel aanspreken voor zover de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop het normaal gebruik van de woning in de weg staat. ‘Normaal gebruik’ houdt in dat de woning op een veilige en duurzame wijze, zonder wezenlijke aantasting van het woongenot, bewoond moet kunnen worden.
Op grond hiervan oordeelde de rechtbank Noord-Nederland op 17 november 2021 dat de enkele aanwezigheid van de Japanse duizendknoop onvoldoende is om de kosten van verwijdering succesvol op de verkoper te verhalen. Immers heeft de plant nog geen schade aan de woning veroorzaakt; het woongenot is (nog) niet aangetast. Het risico dat dit in de toekomst mogelijk wel kan gebeuren, is daarvoor niet voldoende.
Wat nu?
Heb je te maken met een geschil over de Japanse Duizendknoop of over andere soorten verborgen gebreken, of twijfel je over jouw rechten en plichten bij (ver)koop? Neem dan gerust contact met ons op. Iedere situatie is uniek en wij nemen graag de tijd om kennis te maken en jouw zaak te bespreken tijdens een gratis intakegesprek.
