Kan de huurder of verhuurder gedurende de duur van de huurovereenkomst bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW de huurprijs wijzigen en zo ja, hoe gaat dit in zijn werk?
7:290 BW bedrijfsruimte
In deze blog gaat het om de wijziging van de huurprijzen van 7:290 BW bedrijfsruimte. Het gaat hier om gebouwen die voor het publiek toegankelijk zijn en waar zaken en/of diensten worden aangeboden. Denk bijvoorbeeld aan supermarkten, hotels, cafés, restaurants, winkels, etc.
Voor andere verhuurde gebouwen, zoals bijvoorbeeld kantoren, geldt een andere regeling. Heeft u daarover vragen, neem dan gerust contact met ons op.
Beginpunt: huurovereenkomst
Het uitgangspunt is dat bij de aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs tot stand komt doordat partijen daarover overeenstemming bereiken. Bij aanvang van de huurovereenkomst zijn de partijafspraken dan ook leidend.
Wanneer kan de huurprijs gewijzigd worden?
De huurprijs kan niet op ieder moment worden gewijzigd. Vereist is dat de tussen partijen afgesproken huurperiode is geëindigd. Als er bijvoorbeeld een huurovereenkomst aangegaan is voor de bepaalde duur van tien jaar, dan is vereist dat die duur verstreken is. Gedurende de eerste tien jaar kan de huurprijs derhalve niet gewijzigd worden.
Voor de huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd loopt of voor bepaalde tijd wordt voortgezet na een verlenging, geldt dat telkens vijf jaar na de laatste huurprijswijziging een wijziging kan worden gevorderd.
Wie kan de wijziging van de huurprijs vorderen?
Zowel de huurder en de verhuurder kunnen een wijziging van de huurprijs vorderen. Alvorens enige actie te ondernemen richting de andere partij is het verstandig dat er het nodige vooronderzoek gedaan wordt. Dit om vast te stellen of een huurprijswijziging kans van slagen heeft . Immers, het zou vervelend zijn wanneer de verhuurder een huurprijsverhoging wil, maar het in een procedure onverhoopt tot een huurprijsverlaging komt.
Daarom is het aangewezen om voorafgaand aan het nemen van externe stappen een (partij)deskundige in te schakelen die een onderzoek doet naar de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse. Deze deskundige rapporteert dan enkel aan de partij die hem of haar heeft ingeschakeld. Als de deskundige tot een hogere huurprijs komt (in het geval u verhuurder bent) of tot een lagere huurprijs (in het geval u huurder bent), dan kunt u verdere stappen ondernemen.
Overleg en onderzoek
Het uitgangspunt is vervolgens dat huurder en verhuurder met elkaar in overleg gaan over de wijziging van de huurprijs. Als zij hierover geen overeenstemming kunnen bereiken, dan kan de partij die de huurprijs wil wijzigen een verzoek bij de rechtbank indienen om een onafhankelijke deskundige aan te wijzen die een onderzoek gaat doen naar de vergelijkbare huurprijzen ter plaatse. Aan de hand van dit onderzoek doet de deskundige een voorstel voor de huurprijs van de verhuurde / gehuurde ruimte. Naar aanleiding daarvan kunnen partijen opnieuw bekijken of zei overeenstemming bereiken over een nieuwe huurprijs.
Vaststelling door de rechter
Lukt het partijen niet om overeenstemming te bereiken over een nieuwe huurprijs, dan kan de partij die een wijziging van de huurprijs wenst een verzoek bij de rechter indienen, ditmaal tot nadere vaststelling van de huurprijs. Het rapport van de hiervoor genoemde onafhankelijke deskundige zal daarbij doorgaans door de rechter worden gevolgd. Het uitgangspunt is dat de huurprijs nader vastgesteld zal worden met terugwerkende kracht, en wel vanaf de datum waarop het verzoekschrift tot benoeming van de hiervoor genoemde deskundige is ingediend.
Deze terugwerkende kracht houdt voor zowel de verhuurder en de huurder een risico in. Immers, de verhuurder loopt het risico (wanneer er een huurprijsverlaging volgt) dat hij met terugwerkende kracht een deel van de betaalde huur dient terug te betalen. De huurder daarentegen loopt het risico dat hij een aanzienlijk bedrag aan huur zal moeten nabetalen.
Wij kunnen u in ieder geval wijzer maken
Bovenstaande informatie betreft de belangrijkste aandachtspunten ten aanzien van de wijziging van de huurprijs. Iedere situatie is echter uniek. Wij nemen daarom graag de tijd om kennis te maken met u en uw zaak tijdens een vrijblijvend intakegesprek. Tijdens dit gesprek kunnen wij ingaan op de specifieke details van uw casus en kunnen wij u vaak al een eerste advies op maat geven. Pas als u en wij een klik ervaren en wij daadwerkelijk iets voor u kunnen betekenen, maken we desgewenst verdere afspraken. Neem dan ook gerust contact met ons op. De koffie staat voor u klaar.
