Dat de coronacrisis een grote impact heeft op alle ondernemers, is een feit dat buiten kijf staat. Hoe groot de impact precies is, hangt af van vele verschillende omstandigheden, zoals onder andere de aard van de onderneming, de bedrijfstak waarin deze opereert, de restricties vanuit de overheid die voor de specifieke onderneming gelden, etc. De maatregelen die door de overheid zijn afgekondigd, kunnen er voor sommige ondernemers namelijk voor zorgen dat het hun bedrijfsvoering wordt bemoeilijkt. Het onvermijdelijke gevolg daarvan is dat de omzet terugloopt en dat het lastig wordt om vaste lasten (zoals bijvoorbeeld de huur) te kunnen blijven betalen. Veel (kleine) ondernemers zijn immers gevestigd in bedrijfspanden die aan hen worden verhuurd. In dit blog zal worden besproken wat de mogelijkheden zijn om iets te doen aan de huurprijs.
Uitgangspunt: de huurovereenkomst
In beginsel zijn huurder en verhuurder gebonden aan de huurovereenkomst die zij hebben gesloten, waarin een bepaalde huurprijs is opgenomen. Deze huurprijs geldt als uitgangspunt en dient door de huurder te worden voldaan aan de verhuurder. Soms zijn er echter omstandigheden die ertoe leiden dat het onredelijk is om aan deze huurprijs vast te blijven houden.
Er zijn verschillende gronden waarop een huurder aanspraak kan maken op een lagere huurprijs. De redenen die hiervoor het meest worden aangehaald worden zijn de gebrekenregeling en de regeling met betrekking tot onvoorziene omstandigheden.
Gebrekenregeling
Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.
In het geval van de coronacrisis wordt de genotsvermindering veroorzaakt door overheidsmaatregelen, bijvoorbeeld doordat de verplichte 1,5 meter afstand niet gewaarborgd kan worden, of omdat de zaak op een bepaalde tijd moet sluiten. In de rechtspraak en literatuur wordt wel aangenomen dat deze overheidsmaatregelen niet aan de huurder kunnen worden toegerekend, waardoor de huurder aan de rechter, met een beroep op de gebrekenregeling, kan vragen om de huurprijs te verminderen. In recente rechtspraak (sinds de start van de coronacrisis) is door rechters al meermaals aangenomen dat een overheidsmaatregel een dergelijk gebrek kan opleveren. Probleem is evenwel dat veel algemene voorwaarden (waaronder de standaard ROZ-voorwaarden) een beroep op huurprijsvermindering uitsluiten. Het kan echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn wanneer de verhuurder een beroep doet op een dergelijk beding.
Onvoorziene omstandigheden
Naast een beroep op de gebrekenregeling is het mogelijk om een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden. Voor een beroep op onvoorziene omstandigheden is het noodzakelijk dat bij het aangaan van de huurovereenkomst de toekomstige omstandigheden (de coronacrisis) niet in de overeenkomst waren verdisconteerd en dat de omstandigheden ertoe leiden dat van de wederpartij een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet verwacht kan worden. Nu de coronacrisis over het algemeen geen omstandigheid is waarmee bij het aangaan van de huurovereenkomst, rekening is gehouden, kan dit in de meeste gevallen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid, waardoor een beroep daarop vaak mogelijk is.
Voor de beantwoording van de vraag of een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet verwacht kan worden zal gekeken moeten worden naar de wederzijdse belangen van partijen.
Wederzijdse belangen
Uiteraard is de coronacrisis geen omstandigheid die enkel de huurders treft. Ook verhuurders kunnen door de coronacrisis worden geraakt, vooral wanneer er nog een hypotheek rust op het pand waarin de huurder zich bevindt en de verhuurder deze hypotheeklasten draagt en/of er andere lasten zijn met betrekking tot het pand. Daarom is het van belang dat rekening wordt gehouden met de wederzijdse belangen van zowel huurder als verhuurder. Een gesprek waarin wordt bekeken wat voor beide partijen een haalbare huurprijs is, is dan ook het beste middel om te komen tot een oplossing. Komen partijen er niet uit dat zal de rechter een weging maken.
Hulp nodig?
Omdat wij ervaring hebben in het bijstaan van zowel huurders als verhuurders, kunnen wij u altijd een advies op maat geven. Wij kennen immers beide kanten van de medaille. Zowel voor huurders- als verhuurdersvragen kunt u dan ook bij ons terecht. Wij houden de actuele rechtspraak en literatuur omtrent dit onderwerp nauwlettend in de gaten en kunnen u dan ook altijd van actueel en op maat gemaakt advies voorzien. Ook als u (nog) geen zaak heeft, kunt u contact met ons opnemen voor vrijblijvend advies. Voorkomen is immers beter dan genezen.
