Onderhandel je over een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte? Denk je erover na je winkelpand of loods te verhuren? Of is er al een conflict ontstaan met jouw zakelijke huurder?
Het opstellen van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte vereist, net zoals ieder ander contract, zorgvuldigheid. In de eerste plaats omdat er in Nederland een onderscheid wordt gemaakt tussen twee type bedrijfsruimte: de zogenaamde 290-bedrijfsruimte en 230a bedrijfsruimte. Dit verschil bepaalt welke wettelijke regels gelden voor bijvoorbeeld opzegging, de bescherming tegen een opzegging, de huurprijsbescherming en verlenging van de huur.
In deze blog leggen we uit wat het verschil is tussen 230a- en 290-bedrijfsruimte en wat er allemaal in een goede huurovereenkomst moet staan.
Het verschil tussen 290 en 230a bedrijfsruimte
Voordat we toekomen aan de vraag wat we mogen afspreken over bijvoorbeeld de opzegtermijn of de verhoging van de huurprijs, is het van belang om te weten om welke soort bedrijfsruimte het gaat.
Met 290-bedrijfsruimte wordt in het dagelijks taalgebruik middenstandsbedrijfsruimte bedoeld. Het gaat hierbij om: winkels, horecagelegenheden zoals cafés, restaurants of afhaalrestaurants, maar ook ambachtsbedrijven zoals fietsenmakers of kappers.
230a-bedrijsruimte is alle andere bedrijfsruimte. Denk hierbij aan kantoren of opslagplaatsen en werkplaatsen in loodsen.
De benamingen 290- en 230a-bedrijfsruimte verwijzen overigens naar de wetsartikelen waarin deze type bedrijfsruimte zijn te vinden: namelijk in artikel 290 en 230a van het zevende Burgerlijk Wetboek. Op deze wetsartikelen volgen allerlei artikelen met daarin de specifieke regels voor ieder type bedrijfsruimte. We lichten deze kort aan jou toe.
Verplichtingen koper en verkoper
De verkoper heeft dus een mededelingsplicht. Die plicht houdt in dat de verkoper alle informatie aan de koper verstrekt, waarvan hij weet of behoort te weten dat die voor de koper van belang zijn bij de aankoop van de woning. De wijze waarop de verkoper informatie over de woning kan verstrekken is heel breed: dit kan mondeling tijdens de bezichtiging, in de brochure van de makelaar, bij de vragenlijst bij de koopovereenkomst, maar ook per WhatsApp.
Dat betekent echter niet dat jij als koper achterover kunt leunen. Op jou rust een onderzoeksplicht. Twijfel je vóór aankoop -of had je moeten twijfelen- dan had je de verkoper vragen moeten stellen of zelfs een (bouwkundig) onderzoek moeten laten uitvoeren. Het goede nieuws is dat de mededelingsplicht van de verkoper meestal boven de onderzoeksplicht van de koper gaat.
230a-bedrijfsruimte (kantoren, opslagplaatsen) is soepeler
In het algemeen gelden voor 230a-bedrijfsruimte veel soepelere regels. De huurovereenkomst is vrijer in te richten, en de opzegtermijn is korter. Er is geen wettelijke huurtermijn en er is ook geen verplichte verlenging. In beginsel heeft de huurder in het geval van een opzegging door de verhuurder ook geen bescherming.
Wel komt de huurder een beperkte ontruimingsbescherming toe. Deze biedt bescherming na opzegging van de huur. De huurder kan de rechter verzoeken de termijn waarbinnen hij het gehuurde moet verlaten, te verlengen. Dit verzoek moet de huurder indienen binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de schriftelijke ontruiming is aangezegd. Overigens zal er doorgaans in de praktijk enkel in bijzondere gevallen ontruimingsbescherming worden geboden aan de huurder. Dit is dus eerder een uitzondering dan een regel.
Verhuurder: let hiermee op. In praktijk wordt de huurovereenkomst weliswaar opgezegd, maar wordt niet expliciet erbij vermeld wanneer het gehuurde ontruimd moet zijn. Dat lijkt hetzelfde, maar is het niet. Noem je geen datum, dan kan het zomaar zo zijn dat de huurder nog onwenselijk lang in het gehuurde kan blijven zitten.
Regels voor 290-bedrijfsruimte
De verhuur van middenstandsbedrijfsruimte is aan veel meer regels gebonden, veelal ter bescherming van de huurder. Zo duurt de huurperiode in de regel 10 jaar, opgesplitst in twee termijnen. Doorgaans wordt een huurovereenkomst aangegaan voor de termijn van vijf jaar. Na die vijf jaar wordt de huur met vijf jaar verlengd. Wordt in eerste instantie een huurperiode van 6 jaar overeengekomen, dan wordt de huur met vier jaar verlengd.
De huurovereenkomst kan worden opgezegd tegen het einde van één termijn, waarbij de opzegtermijn tenminste één jaar bedraagt. Stel dat de 10-jaarstermijn op 1 januari 2027 eindigt, dan dien je de huurovereenkomst uiterlijk op 31 december 2025 op te zeggen.
Daarnaast moet een verhuurder die de huurovereenkomst opzegt de grond voor opzegging vermelden. Na de eerste vijf jaar kan de huur enkel worden opgezegd door de verhuurder op grond van slechte bedrijfsvoering door de huurder, of omdat de verhuurder het pand dringend voor eigen gebruik nodig heeft. Na 10 jaar zijn de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen ruimer, doch zijn deze nog steeds beperkt. Dit ter bescherming van het bedrijfsdebiet van de huurder. Ook worden deze gronden door de rechter getoetst.
Van al deze regels kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een huurder van middenstandsbedrijfsruimte heeft hierdoor veel meer bescherming dan een huurder van alle overige bedrijfsruimte.
Huurovereenkomst bedrijfsruimte nodig?
Hoewel er online veel modelovereenkomsten te vinden zijn, is het verstandig om juridisch advies in te winnen bij het opstellen van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. Zo voorkom je fouten die later tot kostbare geschillen kunnen leiden.
Wil je een bestaande huurovereenkomst controleren, aanpassen of beëindigen? Ook dan staan wij voor jou klaar. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend intakegesprek. We maken graag kennis en bespreken dan meteen jouw mogelijkheden.
