13 mei 2025, update 9 oktober 2025
Recente jurisprudentie van de Raad van State van 18 december 2024 – bekend onder de naam Rendac – heeft de agrarische vastgoedsector hard geraakt. In één klap verklaarde de hoogste bestuursrechter dat alle toestemmingen voor intern salderen die in de afgelopen vijf jaar zijn verleend, niet langer geldig zijn. Wat voor velen tot dan toe een werkbare oplossing leek binnen het stikstofdossier, blijkt nu juridisch drijfzand.
Wat houdt dit precies in?
Een toestemming om intern salderen betekende tot voor kort dat een ondernemer een wijziging in bedrijfsvoering kon doorvoeren – bijvoorbeeld de omschakeling van koeien naar paarden – zolang de stikstofuitstoot gelijk bleef of afnam ten opzichte van de oude, vergunde situatie. Geen nieuwe vergunning nodig, geen gedoe. Maar die vlieger gaat niet langer op. De Raad van State oordeelde dat deze praktijk in strijd is met het natuurbeschermingsrecht. Vanaf nu moet voor elke wijziging een nieuwe natuurvergunning worden aangevraagd. Daarbij geldt het additionaliteitsvereiste: de vrijgekomen stikstofruimte uit een beëindigd bedrijf mag alleen worden benut als vaststaat dat dit geen verslechtering van Natura 2000-gebieden veroorzaakt.
Dat klinkt technisch, maar de gevolgen zijn ronduit verstrekkend. De lat voor vergunningverlening ligt zó hoog dat veel aanvragen simpelweg zullen stranden. Zeker nu ook in de recente Greenpeace-uitspraak van de Rechtbank Den Haag nog eens is benadrukt dat Nederland uiterlijk in 2030 de stikstofdoelen moet behalen, is er nauwelijks ruimte om stikstofruimte ‘intern’ te schuiven.
Een domino-effect in Limburg
De Rendac-uitspraak heeft een lawine aan onzekerheid veroorzaakt. Duizenden verleende toestemmingen zijn in één klap waardeloos geworden. En hoewel de handhaving de komende jaren nog op zich laat wachten, moeten deze dossiers opnieuw worden beoordeeld. Sommige provincies trekken daarom hard aan de noodrem. Limburg hanteert momenteel ent als veel andere gemeenten een impliciete vergunningstop: nieuwe aanvragen worden voorlopig niet in behandeling genomen. De reden? Een combinatie van juridisch onduidelijkheid en pure overbelasting van het ambtelijk apparaat. Bovendien wordt reikhalzend uitgekeken naar de verkiezingen en de koers van het nieuwe kabinet.
Het gevolg laat zich raden: een vrijwel stilgevallen vergunningsproces. Niet alleen voor boeren die willen verkopen, maar ook voor ondernemers die juist nieuwe kansen zien in de herontwikkeling van agrarische locaties – bijvoorbeeld voor hippische activiteiten, zorgboerderijen of kleinschalige recreatie.
Een treffend voorbeeld deed zich onlangs voor in onze praktijk: Een ambitieuze springruiter stond op het punt een voormalige veehouderij aan te kopen. Voor dit object was op grond van intern salderen een ‘positieve weigering’ afgegeven – in feite een toestemming om paarden te houden in plaats van varkens. Alles leek geregeld. Maar door de Rendac-uitspraak werd die toestemming ongeldig verklaard. Een volledig nieuwe vergunningaanvraag is nu vereist. De provincie Limburg heeft echter laten weten dat nieuwe aanvragen voorlopig niet worden behandeld – en dat het nog maanden kan duren voordat duidelijk is hoe verder. Intussen is de uitkomst uiterst onzeker door de strenge additionaliteitstoets. Het resultaat: de kopers zien hun plannen verdampen, en de verkopers blijven zitten met een nagenoeg onverkoopbaar object.
De impact van de Rendac-uitspraak reikt dus veel verder dan de juridische arena. Ze raakt direct de waarde van agrarisch vastgoed, de investeerbaarheid van plattelandsobjecten en de ontwikkelingsruimte voor sectoren die juist wilden verduurzamen. Makelaars, adviseurs en kopers doen er goed aan uiterst kritisch te kijken naar de juridische status van vergunningen en toestemmingen. Want één ding is zeker: de Rendac-uitspraak heeft de kaarten opnieuw geschud – en voorlopig ligt Limburg op slot.
