De afgelopen anderhalf jaar hebben met name horecaondernemers en winkeliers te maken gehad met allerlei beperkende maatregelen. Denk hierbij aan beperkte openingsuren, beperkte hoeveelheid bezoekers en zelfs – zoals ook sinds kort opnieuw – harde (vrijwel volledige) lockdowns. Gelukkig kunnen de getroffen ondernemers doorgaans aanspraak maken op allerlei steunmaatregelen, maar deze zijn doorgaans desondanks slechts een pleister op de wonde.
In het verleden hebben een groot aantal horecaondernemers en winkeliers zich op het standpunt gesteld dat zij jegens hun verhuurder aanspraak zouden kunnen maken op een huurprijsvermindering omdat zij de gehuurde ruimte niet of slechts beperkt zouden kunnen gebruik. In de lagere rechtspraak werd over het algemeen aangenomen dat die ondernemers onder omstandigheden inderdaad doorgaans aanspraak konden maken op een huurprijsvermindering. Feit is evenwel dat verschillende rechters verschillende berekeningswijze erop nahielden voor de vaststelling van de hoogte van de huurprijsvermindering. Over deze lagere rechtspraak hebben wij eerder al een blog geschreven die je hier kunt terugvinden.
Om die reden heeft de Rechtbank Limburg de Hoge Raad gevraagd over deze materie een uitspraak te doen. Dat heeft de Hoge Raad op 24 december 2021 (eindelijk) gedaan.
Volgens de Hoge Raad betreffen Covid-19 en de naar aanleiding daarvan getroffen overheidsmaatregelen en adviezen een onvoorziene omstandigheid. Deze omstandigheid komt, aldus de Hoge Raad, niet voor rekening van de huurder of verhuurder, zodat de pijn in beginsel verdeeld moet worden over partijen. In beginsel, omdat er omstandigheden kunnen zijn, bijvoorbeeld in de financiële positie van de huurder of verhuurder, die tot een andere verdeling kunnen nopen.
Overigens geldt steeds wel dat de omzetdaling van de huurder het gevolg dient te zijn van Covid-19 of de naar aanleiding daarvan getroffen overheidsmaatregelen om aanspraak te kunnen maken op een dergelijke korting.
Vervolgens dient bekeken te worden hoe de hoogte van die huurprijsvermindering berekend dient te worden. Daarvoor heeft de Hoge Raad het navolgende overwogen.
De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag vaste lasten. Er moet dus gekeken worden naar de totale vaste lasten. Bij de vaste lasten moet gedacht worden aan de huur, de verzekeringen, leasecontracten, vergoedingen voor GWE, etc. Vervolgens moet gekeken worden wat voor een bedrag TVL de ondernemer heeft ontvangen en welk deel daarvan toegerekend kan worden aan de huur conform het hiervoor berekende percentage. Vervolgens resteert het deel van de huurprijs dat niet gedekt wordt door de TVL-uitkering.
Op deze resterende huur die niet gedekt wordt door de TVL-vergoeding kan een huurkorting worden verkregen ter grootte van 50% van het percentage van de omzetdaling van de ondernemer. Om de hoogte van een mogelijke huurkorting te berekenen zijn dus behoorlijk wat cijfers nodig. Als huurder dien je daarover dus openheid van zaken te geven en als verhuurder kun je daar om vragen.
Wil je meer weten over huurkorting tijdens de coronacrisis of heb je hulp nodig bij het berekenen van de huurkorting als huurder? Of wil je als verhuurder verweer voeren tegen een door de huurder gevraagde korting? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.
