Overheidsmaatregelen die bedoeld zijn om onze leefomgeving te verbeteren, kunnen soms onbedoeld schade veroorzaken voor burgers en bedrijven. Denk aan de aanleg van een weg, een nieuw appartementencomplex of strengere milieuregels. De één profiteert, de ander lijdt verlies. De regeling van nadeelcompensatie is bedoeld om dit onbedoeld neveneffect tussen het algemeen belang en individuele belangen zoveel mogelijk op te heffen. Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 heeft nadeelcompensatie de oude planschaderegeling vervangen. Maar wat betekent dat nu concreet voor burgers en bedrijven?
Stel dat bij de familie Jansen naast hun woning altijd 2 grote weilanden zijn geweest. De gemeente besluit het mogelijk te maken dat hier 2 appartementencomplexen worden gebouwd. Onder het oude recht kon de familie Jansen aanspraak maken op de planschadevergoeding omdat door dit overheidsbesluit hun eigendom in waarde daalde. De Omgevingswet vervangt deze planschaderegeling door nadeelcompensatie. De kern blijft hetzelfde: wie onevenredige schade lijdt door rechtmatig overheidshandelen, kan een tegemoetkoming krijgen. De uitvoering is alleen wel op een aantal gevoelige punten toch anders geworden.
Wat is er nieuw?
Ten eerste zijn het aantal situaties waarin nadeelcompensatie aan de orde kan zijn in de wet aanzienlijk toegenomen.
Goed nieuws voor de burgers en bedrijven, zo lijkt het. Het venijn zit echter in de toepassing van het zogenaamde normaal maatschappelijk risico. Dat is het eigen risico dat een burger zelf moet dragen bij overheidsbesluiten die zijn belang treffen. En net als in de zorg gaat ook hier het eigen risico omhoog.
De grootste verandering zit namelijk in de manier waarop het normaal maatschappelijk risico wordt vastgesteld. Onder de oude planschaderegeling gold er een percentage tussen de 2 en 5% van de geleden schade. De schade is meestal het waardeverlies van de woning of ander onroerend goed. De bestuursrechter vulde dat percentage dan flexibel in: hoe beter bijvoorbeeld het nieuwbouwproject paste binnen het ruimtelijke beleid van de gemeente, hoe hoger het percentage eigen risico dat de omwonende zelf aan waardeverlies moest dragen. In veel gevallen bleef het percentage wel in de buurt van de 2 tot 3%.
De Omgevingswet maakt korte metten met deze praktijk. Er is gekozen voor één vast percentage van 4%. Dat is overzichtelijk en voorspelbaar, maar dus ook rigide. Waar een burger onder het oude regime soms nog vergoeding kreeg omdat het normaal maatschappelijk risico op 2% werd vastgesteld, kan datzelfde geval onder de nieuwe regeling buiten de boot vallen.
Een voorbeeld uit de praktijk
Een leegstaand kantoorpand van één bouwlaag maakt plaats voor een appartementencomplex van 15 meter hoog. Woningbouw was op deze locatie nog niet eerder door de gemeente gepland en dus konden de omwonenden hierop ook niet bedacht zijn. Voor omwonenden betekent deze nieuwbouw een verlies van uitzicht, minder zonlicht en meer parkeerdruk. Een omwonende heeft een woning met een waarde van 400.000. De woning wordt minder waard en deze waardevermindering wordt vastgesteld op € 15.000 en dus 3,75%. Onder het oude planschaderecht werd beoordeeld of deze ontwikkeling paste binnen het gemeentelijke beleid. Omdat woningbouw op die locatie nog niet eerder was gepland, zou het percentage eigen risico vastgesteld worden op ongeveer 2%, zijnde € 8.000. De omwonende kon dan € 7.000 planschade vergoed krijgen.
Onder het nieuwe nadeelcompensatiestelsel geldt dus standaard een aftrek van 4%, ongeacht of omwonenden op deze nieuwbouw bedacht hadden kunnen zijn. De omwonende krijgt nu niks. De uitkomst is eenvoudiger, maar dus soms ook minder rechtvaardig.
Vergelijkingsmethode
Een tweede grote verandering betreft de vergelijkingsmethode. Onder het oude planschaderecht werd gekeken naar het maximaal toegestane planologische regime: wat kon er volgens het bestemmingsplan staan, ook al staat het er misschien niet? Een fictief gebouw van 10 meter dat in het omgevingsplan is opgenomen werd dus gewoon meegenomen in de schadevergelijking ook al stond dat er helemaal niet. Dat voelde niet helemaal eerlijk.
De Omgevingswet kijkt daarentegen naar de feitelijk bestaande situatie op het moment van vergunningverlening die economische schade veroorzaakt aan de omwonenden. Bestond dat gebouw van 10 meter dus niet of niet meer, dan telt het niet meer mee voor de vergelijking en dus de schadeberekening.
Omwonenden hebben dus een wèl een grotere kans op nadeelcompensatie dan onder het oude recht omdat vaak de feitelijke situatie door sloop niet meer hetzelfde is als de situatie die volgens het bestemmingsplan mogelijk was. Stel bijvoorbeeld dat op een stuk grond waar volgens het omgevingsplan een school mag staan maar al 15 jaar braak ligt, nu een appartementencomplex wordt gebouwd. Onder oude wetgeving werd dan gezegd “er had ook een school kúnnen staan, dus je bent met een appartementencomplex niet slechter af”. Onder de Omgevingswet wordt nu gezegd “er was een stuk open terrein met vrij uitzicht, en nu een appartementencomplex, dus je bent wel slechter af”.
Het zal geen verrassing zijn dat gemeenten en projectontwikkelaars over deze wijziging niet enthousiast zijn. Zo ver is het echter nog niet dus op dit moment maken omwonenden vaak meer kans op nadeelcompensatie dan voorheen.
Het lijkt erop dat aan beide kanten zowel verlies wordt geleden als winst wordt geboekt; er kan een grotere kans op nadeelcompensatie zijn maar deze zal door het vaste percentage wel vaker lager uitvallen of soms zelfs tot geen enkele compensatie lijden.
Word je getroffen door gebiedsontwikkeling die nadelig voor jou uitpakt? Aarzel niet om contact op te nemen om te kijken wat jouw mogelijkheden zijn!
