In de agrarische praktijk gaat het vaak snel. Twee boeren spreken elkaar op het erf, maken een afspraak over een stukje grond en klaar is Kees. Geen papierwerk, geen advocaten, gewoon goed vertrouwen. Maar wie denkt daarmee het pachtregime en het agrarisch recht te omzeilen, komt van een koude kermis thuis. Want ook een mondelinge afspraak kan juridisch gezien een pachtovereenkomst zijn – met alle gevolgen van dien onder het agrarisch recht.
Wanneer is er sprake van pacht?
De wet is hier glashelder over. Op grond van artikel 7:311 Burgerlijk Wetboek is sprake van een pachtovereenkomst zodra de verpachter (eigenaar) zich verbindt om een onroerende zaak (of een deel daarvan) in gebruik te geven aan de pachter, die deze grond gebruikt voor de uitoefening van landbouw, tegen een tegenprestatie.
Landbouw omvat niet alleen akkerbouw of veeteelt, maar ook tuinbouw, fruitteelt, bollenteelt, rietteelt en zelfs de teelt van bomen of bloemen. Kortom: zodra de grond bedrijfsmatig wordt gebruikt voor eender welke vorm van landbouw, zit je al snel in de wereld van de pacht.
En daarbij maakt het dus niet uit hoe partijen hun overeenkomst noemen. Of het nu een “huurovereenkomst”, “gebruiksovereenkomst” of “vriendendienst” heet – als de feitelijke situatie voldoet aan de kenmerken van pacht, dan is het pacht. En dan geldt automatisch het wettelijke pachtregime uit het agrarisch recht.
Een casus uit de praktijk
Een boer laat een buurman een stuk grond gebruiken om tijdelijk aardappelen te telen. Er wordt afgesproken dat hij jaarlijks een bedrag betaalt – mondeling, zonder iets op papier te zetten. Na vier jaar wil de eigenaar de grond terug omdat hij er paarden op wilt gaan houden, maar de buurman weigert. Volgens de wet is dit een pachtovereenkomst (welke in dit geval mondeling tot stand is gekomen) die geldt voor onbepaalde tijd (artikel 7:322 BW). Er is immers geen einddatum overeen gekomen. Opzeggen kan alleen met wederzijds goedvinden of na goedkeuring door de Grondkamer.
De eigenaar dacht een simpele afspraak te hebben, maar zit vast aan het pachtregime. De enige manier om nu alsnog iets te kunnen bewerkstelligen is via een formele schriftelijke vastlegging van de afspraken en toetsing daarvan door de grondkamer – een proces dat maanden kan duren.
Zo’n mondelinge pachtovereenkomst wordt ook wel zwarte pacht genoemd en dat is niet voor niks, want zwarte pacht is juridisch riskant. Immers, de overeenkomst geldt automatisch voor onbepaalde tijd en is niet zomaar opzegbaar. Ook heeft de verpachter bij wanbetaling of geschillen maar heel beperkte juridische mogelijkheden en geldt dat de pachter geen eerste recht op ‘voorkoop’ heeft bij verkoop de grond, terwijl dat bij een schriftelijke, door de Grondkamer goedgekeurde overeenkomst wel zo zou zijn.
Dat goedkeuren door de Grondkamer is belangrijk, omdat ook bij overeenkomsten die wel schriftelijk zijn vastgelegd maar niet zijn goedgekeurd door de Grondkamer (grijze pacht) deze beschermingsregels niet of maar beperkt gelden.
En stel dat een landeigenaar een “huurovereenkomst” sluit met een veehouder voor een weiland, tegen een jaarlijkse vergoeding. Geen sprake van pacht denken ze want ze noemen het huurovereenkomst. Maar zodra er een conflict ontstaat over onderhoud en betalingsachterstanden, oordeelt een rechter toch anders: de overeenkomst voldoet aan de kenmerken van pacht, dus is het pacht. De eigenaar moet zich dan houden aan de regels van agrarisch recht inclusief de pachtbescherming en de toetsing door de Grondkamer.
Ons advies? Laat pacht altijd schriftelijk vastleggen en goedkeuren door de Grondkamer. Alleen dan is duidelijk wat de rechten en plichten van beide partijen zijn en worden lange procedures voorkomen.
